近年来，越来越多的中国人选择去美国购置房产，但是中美两国之间的差异很大，房地产市场的相关制度自然也不同，稍有不慎，在美国卖房子，就会遭遇各种意外和麻烦。黄金州商务考察主打的美国航线在房地产行业也有深刻的了解，今天和大家一起分享下产权问题。 无论是在中国还是美国，房屋的产权是基于依法登记才成立的。由于各种历史因素，中国的房地产制度缺乏连续性和稳定性。而美国的房地产制度经历了200多年的历史，虽有演变，但基本是稳定和连续的。产权调查和产权保险制度应该是中美两国在房屋产权制度方面的重大区别之一了，因为中国目前还没有这样的制度，因此，这也是赴美购房者必须要了解的制度。 产权调查(Title Search) 为什么要进行产权调查 产权调查发生在买卖双方签订合同之后，买方需要找一家产权公司（Title Company ），以便确认该房产的产权是否可以销售和转让的（Marketability）。产权公司的律师会调查卖主的房子的产权记录，即物业的产权转移的历史情况，同时也要调查该房子的产权上有没有债务，如欠地产税，物业管理及市政府的罚单等。如果有问题，就一定要解决了才能转移产权，如果卖主不愿意解决所查出的问题，那么买主就可以中断合同，定金退回给买主。产权调查可以说是房产买方保障自己权益的重要途径，必须谨慎对待。 产权调查的具体内容 一般而言，产权公司会仔细审查从最初的产权确定到目前为止的所有产权转让均符合法律的要求，也就是产权转让的过程是连续无瑕疵的。产权调查通常包括该房产是否有尚未还清的贷款、是否有抵押、是否有法院判决、以及是否有欠税情形。产权公司的调查报告还会包括该房屋的使用状调查（Certificate of Occupancy），即该房屋的使用状况是否为合法的单一家庭（Single Dwelling）、双家庭（Duplex）、或多家庭（Multiple Dwelling）、或住商两用（Combo）等等。如果使用状所载明的内容同合约中所述内容不一致的话，买方可就此同卖方进行合理的交涉，以确保所购买的房子的使用符合房屋使用状的规定。如果卖方无房解决房屋现时的使用与房屋使用状的规定一致的问题，则买方可以要求取消该买卖合约并拿回所支付的合约定金，通常是买卖价格的百分之十及产权调查的合理费用。 此外，产权调查还包含以下内容：该房产是否违规改建的记录，是否有违反其他相关政府部门规定的记录，是否有消防局的违规记录，买卖双方当事人是否有申请破产等等，产权报告也会有地税及水费缴纳的记录以便买卖双方在过户时作相应的调整。 产权保险(Title Insurance) 为什么要购买产权保险？ 如果产权调查没有任何问题，产权公司会给该房产提供产权保险(Title Insurance)，负责买卖双方产权转移和过户手续(Closing)，其性质为独立与买卖双方外的保险公司。一但房产的产权出现问题，发生意外，产权公司承担风险，给予赔偿。 产权保险是对新屋主以前所发生的产权纠纷提供担保。这是与其他的所有保险不同的地方，诸如，汽车保险是保将来发生车祸的，人寿保险是保将来死亡的，房屋保险是保将来房子发生火灾的。而产权保险却是保上一个屋主拥有这栋房子期间，可能存在的产权纠纷。 另外，新房同样需要产权保险。因为新房下面土地的产权也同样会同二手房一样会有产权问题，或者也会涉及一些房地产开发商和建筑商之间的纠纷问题。 产权保险的类别和价格 产权保险有两种，分别是业主产权保险(Owner's Policy) 和贷款产权保险(Lender's Policy)。 业主产权保险用来向买方保证待售房的产权,而且卖方确实拥有待售房的产权，同时也保证该待售房的没有任何隐藏的风险包括财产权属别人的、无法进入所有土地、地产无法上市买卖、该产权有末缴清帐单的抵押权等；投保金额是房子的买价，保金大约是房子成交价的0 . 5 % - 0 . 9 %， 一般由卖方来付。业主产权保险通常是一次性费用，一直有效。 贷款公司产权保险是保护贷款公司(Lender)所出借的金额能够如期偿还,保证买方是房子的新主人，并保证该贷款是该房子的第一顺位贷款。投保金额是贷款额，一般由借款方即借款人支付保险费，价格通常较业主产权保险低。如果买房人不用贷款，此保险当然就不需要了。 由此可见，产权调查和产权是在美国买房必不可少的一步，这也是确保买家确保自己的权益，以及解决日后产权纠纷的重要途径。 综上所述，在国外买房之前，要做的就是来一次深度参访，针对国外的发展，国外的政策等等做全面的了解，只有这样，才能让您的发展更加的完美，让你的生活更加的轻松。黄金州商务考察全程为您指导，让您满意！ 想要了解更多有关美国商务考察的相关信息，可以拨打热线电话4000-276-819 或者点击美国考察方案 http://www.gsuedu.org/bencandy.php?fid-47-id-8495-page-1.html |
