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美国养老地产考察,别样西方“夕阳红”

美国养老地产考察,别样西方“夕阳红”

美国养老地产考察,人口老龄化是一个全球性话题。联合国老龄化议题的导言中写道:“世界正处于一个独特的、不可逆转的进程,到2050年将达到20亿。”

  美国养老地产考察,人口老龄化是一个全球性话题。联合国老龄化议题的导言中写道:“世界正处于一个独特的、不可逆转的进程,到2050年将达到20亿。”


  纵观全球养老地产市场,根据参与主体分类,主要有政府主导型、市场化开发型以及政府和开发商合作开发型,美国是个绕不开的话题。其中美国的养老地产经营时间较长,也是市场化程度最高的,大部分的养老机构属私立性质,政府通常只向退休者提供最基本的养老需求,因此也更具借鉴意义。

  美国养老地产考察:“太阳城”模式

  太阳城模式的开创者是地产开发商德尔·韦布(DelWebb)公司,上个世纪60年代,其以“太阳城”(Sun City Center)命名,在亚利桑那州阳光明媚的凤凰城建立了第一个太阳城项目,并直接带动了美国养老社区的建设。

  太阳城这类地产项目主要针对年龄在55~70岁的活跃健康老人,除住宅外,还提供康乐会所和户外运动设施。目前全美有十多个太阳城项目,分布于亚利桑那州、加利福尼亚州等。

  太阳城模式本质上属于住宅开发性质,由地产开发商主导,通过销售养老概念住宅,开发商得以收回投资并产生盈利。

  美国养老地产考察:REITs 模式

  REITs最常见的投资方式有两种,一种是净出租模式,另一种是委托经营模式。

  在净出租模式下,REITs公司将养老物业出租给运营商,每年收取固定租金费用,而直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等一切由运营商承担。在这种模式下,REITs的毛利润率很高,租金收益可达50%以上,而且几乎不承担任何经营风险;与之相对,作为租户的运营商则获取全部经营收入及剔除租金费用、运营成本后的剩余收益,并承担绝大部分经营风险。

  在委托经营模式下,REITs公司将旗下物业托管给运营商,运营商每年收取相当于经营收入5%~6%作为管理费,但不承担经营亏损的风险,也不获取剩余收益,所有的经营收入都归REITs所有,经营成本也由REITs公司负担,相应的,REITs获取租金及经营剩余收益,承担大部分经营风险。

  美国养老地产考察:持续护理退休社区模式

  主流养老地产模式为持续护理退休社区(Continue Care of Retirement Community,简称CCRC),由运营商主导,主打精细化管理服务。这一模式已有100多年历史,经过长期发展,CCRC进一步发展成为一种复合型养老社区。

  CCRC模式的理念是,在复合型社区中满足老人对健康管理、护理和医疗等不同生理年龄阶段的基本养老需求,令老人不需要搬家就可以在CCRC社区中完成人生三分之一的幸福旅程,这也是一种提升客户粘性的有效做法。

  养老地产需要新建大量和老年人有关的建筑及配套设施,是典型的重资产行业,维护费用、折旧摊销等成本较高;聘用大量专业护理人员,服务方面的支出也十分庞大。总的来看,美国养老地产行业成本很高,传统开发商想要从中赚钱并非易事。黄金州带您美国养老地产考察丰富运营策略,开拓视野铺平道路。

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